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土地なしで注文住宅を建てる場合、土地探しと建物の設計・施工という2つの検討を行わなければなりません。土地ありのケースに比べて工程が多い分、より計画的に進める必要があります。

この記事では、土地なしで注文住宅を建てるときの流れを4つのステップで解説。複雑でわかりにくい住宅ローンのことについても詳しく紹介します。

土地なしで注文住宅を建てる際の大まかな流れ

土地を新たに購入して注文住宅を建てる場合、検討開始〜引き渡しまで大きく4つのステップに分けることができます。

・ステップ1：予算・条件の検討
・ステップ2：土地購入
・ステップ3：プランニング、工事請負契約の締結
・ステップ4：着工、建築工事

土地なしでは、条件に合う土地を先行して購入しなければなりません。土地探しと並行して建築プランを検討しておき、土地が引き渡されたら建築工事をスタートする流れです。土地・建物をセットで購入する建売住宅や分譲住宅とは、この点が大きく異なります。

4つのステップの詳細は次章から詳しく見ていきます。なお、ここで紹介するのはクレバリーホーム徳島店における通常の流れです。

ステップ1：予算・条件の検討

家づくりをスムーズに進めるには、予算と条件をしっかり決めておく必要があります。家族で話し合うとともに、必要に応じて施工会社や不動産会社などのプロに相談するとよいでしょう。

予算を決める

住宅ローンをいくら借りられるかによって予算は大きく変わってきます。金融機関のホームページなどでは、現在の年収や毎月返済できる金額などの条件から借入可能額を試算できる、住宅ローンシミュレーションが提供されています。

試算した借入可能額と自己資金（手持ち資金、親からの援助など）を合わせて、家づくりにかける予算を決定しましょう。

クレバリーホーム徳島店では、家づくりにまつわるお金のことをファイナンシャルプランナーに相談できます。「ローンの支払いができるか心配」「将来のライフイベントを踏まえた計画を立てたい」など、お金に関するご心配やご依頼がある方はぜひご相談ください。
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土地や住宅に求める条件を整理する

次に、土地や住宅に対して希望する条件を整理します。土地に関してはエリア、立地、周辺環境など、住宅に関しては床面積、間取り、設備などが検討項目です。すべての希望条件を満たす家を実現しようとすると、多くの場合は予算オーバーになってしまいます。

家族でしっかり話し合い、希望条件に優先順位をつけておくことで、後の検討がスムーズになるでしょう。

ステップ2：土地購入

予算と条件が決まったら、注文住宅を建てるための土地を購入します。取得する土地によって建築プランの大枠が決まってしまうため、後悔のないよう慎重に進めましょう。

土地探し・購入申し込み

インターネットの物件情報サイト、探しているエリアに強みを持つ不動産会社などで情報を収集し、希望に合う土地を探します。自分で見つけた土地をそのまま購入することも可能ですが、地盤の状況、法令に基づく制限など、専門的なことは素人には判断がつきません。

また、土地代金以外にも建築するまでに費用がかかることもあり、当初の資金計画から前提が大きく変わることもあります。

施工会社を先行して決めて、土地探しに関するアドバイスやサポートを依頼するようにすれば、建築的な観点や総予算も含めて土地を吟味できて安心です。

施工会社を決める

土地探しと並行して、住宅の建築を依頼する施工会社を決定します。土地代も住宅ローンで賄いたい場合、金融機関による事前審査の段階で間取りプランが必要になるため、この段階で施工会社を決めておく必要があるのです。

上記のとおり、先に施工会社を決定して、土地探しに関するサポートを受けるケースもあります。

間取りプランの作成

購入したい土地が見つかったら、その土地に合わせた間取りプランの作成を施工会社に依頼します。土地の情報とともにステップ1で決めた希望条件を伝えて、プランに反映してもらいましょう。

詳細な建築プランは請負契約の締結後に決定しますが、建物構造に影響する部分は、この時点でできるだけ決定しておきたいところ。およその総予算もこの段階で把握していると安心です。

住宅ローンの事前審査

土地に関する情報、作成した間取りプランを金融機関に提出し、住宅ローンの事前審査を受けます。土地購入にかかる費用と建築費用を一括して借り入れる場合、この段階でまとめて事前審査が行われます。

土地の売買契約締結

事前審査を無事通過したら、売主との間で土地売買契約を締結し、土地を正式に購入します。契約時には、契約を交わした証拠として手付金を支払うのが一般的です。手付金の額は契約によって異なりますが、おおむね土地代の5〜10％が目安とされています。

手付金は現金で支払う必要があるものの、無事に引き渡されれば、購入代金の一部に充当されます。ただし、買主側の都合で契約を解除する場合、手付金を放棄しなければならないため注意しましょう。

住宅ローンの本審査

土地の売買契約書を交わしたら、住宅ローンの本審査が行われます。本審査に通れば、土地代・建築費用の融資が決定します。

住宅ローン（土地分）の実行

金融機関と金銭消費貸借契約書（ローン契約書）を締結し、住宅ローンの融資が実行されます。契約締結により土地分・建物分の融資額がまとめて決定するものの、融資そのものは実際に費用が発生するタイミングでの実行です。

クレバリーホーム徳島店の場合、このタイミングでは土地分の融資が先行して実行されます。

代金支払い・土地の引き渡し

融資された資金を使って、手付金を除く土地代の残金を支払います。決済が完了したら土地の引き渡しが完了。所有権移転登記を行い、晴れて土地の所有者となります。

ステップ3：プラン検討、工事請負契約の締結

ここからは建物について検討するターンです。詳細な設計プランを検討して見積額が決まったら、施工会社と契約を締結し、建築工事へと移っていきます。

詳細なプランを決定する

住宅ローンの事前審査時に提出したのは、あくまでも簡易的な間取りプランです。実際に工事を行うには、外壁の種類・素材、内外装の建材・色柄、ドアや窓の種類、水回りの設備など、より詳細な設計プランを検討しなければなりません。

このタイミングでマイホームの姿がほぼ決まるため、施工会社の担当者と何度も話し合い、満足のいくプランを完成させましょう。

施工会社と工事請負契約を結ぶ

プランが決まったら見積もりを作成してもらい、内容に問題がなければ施工会社と工事請負契約を締結します。工事請負契約とは、注文者と施工者の間で着工前に結ぶ契約のことです。

締結すると、施工会社に工事を完成させる義務、注文者には完成したときに報酬を支払う義務が発生します。契約後に追加があると別途費用が発生することもあるため、締結前に契約内容をしっかり確認することが大切です。

その後、最終的な建築プランが決定すれば建築工事へと進みます。

ステップ4：着工、建築工事

いよいよ建築工事がスタートし、完成すれば引き渡しとなります。

建築工事の着工

建物の着工前に地盤調査を行い、必要な場合は地盤改良工事を実施します。地盤に問題がなければ、建物本体の工事がスタートします。

着工時には、着工金として代金の一部を施工会社に支払うケースが一般的です。ここで着工金分の住宅ローン融資が実行され、着工金を支払うことになります。

工事中も現場を定期的に訪れ、進捗状況を確認しておくと、何か問題が発生したときにも気づきやすくなるでしょう。

上棟

建物が上棟するタイミングで中間金を支払うケースも多くなっています。クレバリーホーム徳島店では、住宅ローンのうち中間金分の融資が実行され、代金を支払うという流れが通常です。

なお、上棟時、強制ではありませんが上棟式を行うケースもあります。実施する場合は施工会社にサポートしてもらいながら準備しましょう。

建物の引き渡し

工事が完了したら、引き渡し前のチェックを行います。建築プランどおりに建てられているか、傷や汚れがついていないかなど、現地で細かくチェックしましょう。対応が必要な箇所があった場合には、引き渡しまでに残工事が行われます。

住宅ローンの残りの融資が実行され、残代金を決済し建物が引き渡されれば、晴れてマイホームの完成です。

土地なしで注文住宅を建てる際に注意したい住宅ローンのこと

クレバリーホーム徳島店の事例では、土地購入前に建物分も含めた融資額が決定し、支払いタイミングに合わせて都度融資が実行されるのが一般的です。しかし、住宅ローンの組み方や融資実行のタイミングは、金融機関や施工会社によって異なるのが実情です。

通常の住宅ローンは融資実行のタイミングに要注意

住宅ローンは原則、建物の完成をもって融資が実行される仕組みになっています。土地代と建築費用をまとめて借り入れる場合も同様であり、建物の引き渡しに合わせて一括で融資実行というケースが一般的です。

このとき、土地代は建物完成前に支払う必要があるため、一時的に自己資金で対応しなければなりません。自己資金に余裕がない場合には、二本立てローンやつなぎ融資の利用を検討する必要があります。

「二本立てローン」とは？

二本立てローン（分割融資、土地先行融資ともいう）とは、土地購入費用などを先行して借り入れできる住宅ローンのことです。土地引き渡し時などの所定のタイミングで分割して融資が実行されるため、土地代などを一時的に自己負担することなく注文住宅を建てられます。

一方で、本審査やローン契約が土地分・建物分の2回必要になるケースが多く、手続きの手間がかかる点がデメリットです。

「つなぎ融資」とは？

住宅ローンの融資実行前に支払うお金を借りられるローンがつなぎ融資です。建物引き渡し時に実行される住宅ローンを使って返済すればよく、一時的な自己負担を回避することができます。

ただし、金利が住宅ローンに比べて高いうえ、建物の建築中も利息を支払わなければならない点がネック。また、つなぎ融資自体は住宅ローンに含まれないので、住宅ローン減税の対象にならないというデメリットもあります。

このように、住宅ローンの組み方によってメリット・デメリットが異なります。ご自身の経済状況などに合わせ、適切な方法を選ぶようにしましょう。

徳島で土地を探して注文住宅を建てるならクレバリーホーム徳島店へご相談を！

土地なしで注文住宅を建てる場合、先行して土地を探す必要があります。注文住宅は、建売住宅や分譲住宅に比べて工程が多く、住宅ローンの手続きも複雑なため、早い段階でプロの施工会社に相談するのが安心です。

クレバリーホーム徳島店は、地元金融機関の融資に関する情報にも精通しており、住宅ローンも含めた家づくりのことをご相談いただけます。徳島で新たに土地を購入して注文住宅を建てたいなら、クレバリーホーム徳島店へぜひお任せください。

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